Nakon rasta kamatnih stopa novac će biti skuplji, pa bi cijene nekretnina mogle biti jeftinije. No, to je samo jedan od faktora, a o čitavom tržištu za Net.hr govori Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja trgovaca nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori
Nekoliko je okolnosti koje već utječu i utjecat će na tržište
nekretnina u Hrvatskoj. U prvom redu, rast kamatnih stopa,
povezan s inflacijom, a zatim vjerojatno i uvođenje eura. Na
prošlotjednoj sjednici Savjeta Hrvatske narodne banke (HNB)
raspravljalo se o gospodarskim i financijskim kretanjima te
financijskoj stabilnosti.
Naglašeno je kako su “izazovi i rizici za domaći financijski
sustav u nadolazećem razdoblju u Hrvatskoj povezani s razvojem
geopolitičkih nestabilnosti i inflatornih pritisaka, učincima
očekivane normalizacije monetarne politike te nastavkom
rasta cijena stambenih nekretnina”.
Ranije je HNB objavio podatke prema kojima su stambeni krediti
prošle godine rasli po stopi od devet posto. Na kraju veljače ove
godine od 142 milijarde kuna svih kredita, stambenih je bilo više
od 68 milijardi.
Prosječna kamatna stopa svih stambenih kredita u veljači je
iznosila 3,08 posto. S obzirom na to da cijene nekretnina rastu,
a očekuje se i rast kamata, u HNB-u procjenjuju da bi moglo doći
do otežane otplate kredita s promjenjivim kamatama, osobito kod
visoko zaduženih kućanstava.
Kamatne stope rastu, smanjuje se potražnja
Koliko će i kako rast kamatnih stopa i ulazak u eurozonu utjecati
na tržište nekretnina upitali smo Dubravka Ranilovića,
predsjednika Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj
gospodarskoj komori (HGK) i partnera Kastel nekretnine.
– Naravno da će se s povećanjem kamatnih stopa na kredite
smanjiti presija tržišta i smanjiti potražnja, što bi onda
dugoročno utjecalo i na cijene nekretnina njihovim spuštanjem.
Najavili smo to još prije dvije, tri godine. Da nije bilo
pandemije, kamatne stope bi vjerojatno porasle i ranije s obzirom
na povijesni rast inflacije. Istovremeno je kamata na tzv.
štednju u najboljem slučaju u nuli, a ponekad i negativna pa je
to još dodatno ulagače ‘guralo’ u nekretnine. Ne očekujemo da će
već ove godine biti nekih strašnih pomaka, ali bi se na jesen
trendovi polako mogli početi okretati.
– Definitivno je da se s povećanjem kamatnih stopa polako ulazi u
neki ciklus koji će voditi u drugom smjeru. Iluzorno je očekivati
da tržište može stalno rasti kako prometom, tako i cijenama. To
nije realno i nikada se nije tako dogodilo. Ciklusi rasta i pada
se uvijek izmjenjuju pa će tako biti i ovaj put, samo je pitanje
kada. Tržište nekretnina je poprilično inertno jer se bazira na
subjektivnom stavu vlasnika o vlastitoj cijeni tako da trebaju
mjeseci neuspješne prodaje da bi cijena konačno počela padati. S
time da na domaćem tržištu nekretnina postoje i neke druge
specifične okolnosti poput ogromnog manjka kvalitetnih nekretnina
i kvalitetne stanogradnje, što je u Zagrebu posebno
potencirao potres, kaže Ranilović.
Prema njegovim riječima, stambeni fond u Hrvatskoj je u relativno
lošem stanju i malo je kvalitetnih nekretnina na tržištu. “Dijelu
ulagača to sužava krug interesa i onda na vrlo malo nekretnina
imate mnogo veću potražnju”, pojašnjava.
Svaki treći kupac nekretnine je stranac
Ranilović također ističe kako su cijene, ali i promet stambenim
nekretninama u Hrvatskoj polarizirane između Zagreba i priobalnih
nekretnina s jedne strane, gdje cijene rastu, te ostatka Hrvatske
s druge strane. K tomu, ističe kako je svaki treći kupac
nekretnine u Hrvatskoj – stranac.
– Dakle, trećina ukupnih stjecatelja stambenih nekretnina su
stranci. U nekim gradovima i županijama uz more taj udio prelazi
i 80 posto što onda priobalje čini gotovo neovisnim tržištem od
ostatka Hrvatske. Treba imati na umu da ako trendovi krenu u
drugom smjeru, to će svakako biti globalno pa će se negativno
odraziti i na potražnju stranih državljana, ističe Ranilović.
Također, prema podacima HNB-a, velik dio transakcija na tržištu
nekretnina ne financira se kreditima. Ranilović kaže kako ne
raspolaže točnim podacima o tome koliko nekretnina se kupuje
gotovinom, a koliko putem kredita, ali dobar dio kupnji je bez
kreditne potpore. ”Nije to ništa neuobičajeno budući da građani
drže velike depozite u bankama”, kaže.
Ne očekujem strašan ‘bum’ nakon uvođenja eura
Ništa spektakularno, nikakav strašan “bum” na tržištu nekretnina,
Ranilović ne očekuje niti nakon ulaska Hrvatske u eurozonu.
– Slično se očekivalo i kada smo ulazili u Europsku uniju pa smo
te godine imali i pad prometa i pad cijena nekretnina. Na tržište
su više utjecali gospodarski faktori. Znači, to nije neki ključni
moment i bitna će biti trenutna gospodarska situacija. Možda će
više utjecaja imati ulazak u schengenski prostor, koji će
vlasnicima iz srednje Europe skratiti put do njihovih kuća za
odmor u Hrvatskoj. U svakom slučaju uvođenje eura će imati
pozitivan učinak. No, ponavljam, sve to ovisi i o drugim
gospodarskim okolnostima, kaže Ranilović.
Spominje se ovih dana kako bi na neobuzdani rast cijena
nekretnina u Hrvatskoj (čitaj: u Zagrebu i na Jadranu) mogle
utjecati mjere koje su uvele ili spremaju uvesti neke europske
zemlje poput Austrije i Španjolske. Riječ je o uvođenju poreza na
prazne stanove.
– Porezna politika može utjecati na tržište nekretnina. U
Hrvatskoj je, među ostalim, problem vrlo nizak paušalni porez na
iznajmljivanje turističkih nekretnina u odnosu na porez na najam.
Potiče se izgradnja apartmana i prenamjena stambenog prostor u
turistički, što dodatno smanjuje ponudu stanova za stanovanje u
gradovima. Nisam pristalica nekog novog poreza na nekretnine, a
ionako postoji komunalna naknada koju plaćaju vlasnici. No mogli
bi se uvoditi neki usmjereni porezi koji bi ciljali na uklanjanje
anomalija koje dodatno pogoršavaju situaciju. Pa tako vidim
logičnim da se stane na kraj skupljanju stanova bez da se
isti ponude na tržištu. Gradovi određuje stambene zone
i očekuju tamo život i da se stvaraju domovi, a ne da kompanije
to drže kao imovinu. Tome svakako treba doskočiti i potaknuti da
se poveća ponuda najma na tržištu, a time možda i
prodaje, ističe Ranilović.
Nekretnine ne smijemo gledati ‘komada jedan’
Na koncu smo Ranilovića pitali trebamo li se naviknuti na
dugoročno visoke cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj.
– Prije svega, ne slažem se da je svim nekretninama u Hrvatskoj
visoka cijena. Često se u medijima tendenciozno ističu najviše
cijene na tržištu, a ponavljam – tržište nekretnina u Hrvatskoj
je vrlo polarizirano. Objaviti da netko prodaje stan po cijeni od
8000 eura za kvadrat nije nikakva vijest, nego iznimka koja
potvrđuje pravilo, pa s time treba biti oprezan. Mediji prije
svega komuniciraju s traženim cijenama što zaista ne znači ništa.
Pogotovo niste sigurni da je kupoprodaja po toj cijeni i
realizirana. Postoje određene nekretnine koje će
zadržati cijenu, kao i one koje ih neće zadržati. Ne smijemo
pojednostavljivati trendove i ne smijemo gledati na nekretnine
površno jer je svaka nekretnina priča za sebe.
– Na neke će se odraziti rast kamata i uvođenje eura, na neke
neće. Nekima će pasti cijene, neke će zadržati postojeće – nema
generalnog odgovora. Na kraju većina ljudi u Hrvatskoj si ne može
priuštiti vlastitu nekretninu, većina ih nije niti kreditno
spodobna, pa je smiješno da medijskim prostorom najviše prolaze
tzv. luksuzni ekstremi, kao da se želi namjerno iznervirati sve
oni koji nemaju. Kada tržište krene u lošijem smjeru pisat će se
o ekstremima u negativnom smislu. Svi sudionici trebaju biti
odgovorni i ozbiljni kada šire informacije. To se odnosi na
medije, ali i na nas posrednike te sve ostale sudionike na
tržištu, zaključio je Ranilović.