Povijesni gradovi koriste se za turizam jer za to postoji interes. U Karlovcu ta funkcija nije osmišljena.

Gradove razvijaju investitori. Tako nastaje ono po čemu gradove pamtimo. Često, međutim investitori rade štete u gradovima i oko gradova i stvaraju ekološki problem koji je nazvan zagađenje građenjem ili razaranje okoliša građenjem. 

Najveće vrijednosti Karlovca su oštećene, izgubljene ili svedene na ostatke. Karlovac ne bi imao ni ostatke da je u gradu uvijek bilo mnogo novaca. Bio bi pun nebodera, kuća - kutija i plehnatih tvornica. Karlovac je u urbanističkom smislu, imao jedan od najvećih potencijala u našem dijelu Europe. Danas ima oštećene jedinstvene spomenike kulture, Zvijezdu i kulturni krajolik. Kulturni krajolik  obuhvaća Zvijezdu i širi se u zeleno područje uz Koranu i Kupu. Takav spoj spomenika kulture i prirode, nema ni jedan drugi grad. Posebna vrijednost je rijeka Kupa koja teče kroz grad.

Sadržaj se nastavlja...

Renesansna utvrda je razgrađena i više se ne raspoznaje. Bedema nema a na njihovom mjestu i u šancu su kuće. Na to je došlo okruživanje Zvijezde izgradnjom a loši primjeri moderne arhitekture ugrađeni su i u Zvijezdu.  Jedna od najljepših sinagoga srušena je. Na njenom mjestu je neboder. Uz Hrvatski dom sagrađena je dvorana na mjestu gdje se grad otvarao u zeleni prostor. Konzervatori nisu spriječili izgradnju dvorane jer su se bojali da izgube posao. Zbog nekontroliranog okruživanja Zvijezde izgradnjom i dodavanja kuća, grad postaje bezlično mjesto. U Zvijezdi je gradonačelnik Banjavčić dao srušiti gradsku vijećnicu, majstorsko djelo arhitekta Stillera s kraja baroka. U bloku pošte, profesor povijesti arhitekture, Bogdan Nestorović, projektirao je banku na  renesansnom bedemu.

Otoci na Korani su potopljeni. Nedavno je pokazan prijedlog kako se riječni otoci na Mrežnici mogu iskoristiti. Uz obalu Kupe je izgrađen zid koji rijeci daje izgled kanala.

U Zvijezdi, o čijoj revitalizaciji stalno govorimo, obilježen je grob grofa Herbersteina a iza pravoslavne crkve je izgrađena grobnica. Grobovi su slabi doprinos atmosferi u gradu i revitalizaciji. Vrt pred kućom porodice Dupin je uklonjen. Odvojene trase brze ceste, brze pruge i širenje industrije uništavaju kulturni krajolik. Brza cesta je nacrtana preko Orlice. 

Moj prijatelj, liječnik Josip Žunić je nedavno dao dijagnozu stanja u kojem se nalazi Karlovac. Rekao je, pogledaj kako je građen čovjek. Ima glavu s osjetilima i ustima kroz koja se hrani a otvori kroz koje izlazi probavljeno su niže. Zamisli da je raspored zamijenjen. U Karlovcu su funkcije postavljene na krivo mjesto.

Povijesni gradovi koriste se za turizam jer za to postoji interes. U Karlovcu ta funkcija nije osmišljena. 

Nin i Karlovac su slični po odnosu prema baštini. U oba grada su provedeni međunarodni natječaji EUROPAN – a za nove dijelove grada. Natječaji su otvorili usporebu. Nin ima ostatke iz rimske antike i srednjeg vijeka. U centru se nalazi kapitel s hrama visok oko metar i pol. Hram je bio velik pa se vidi da je pripadao značajnom gradu.  Malo dalje su temelji kuće iz rimskog doba i crkvica iz srednjeg vijeka. Sve ostalo je uništeno. Do nedavno je grad bio opasan kamenim zidom. Zid je nestao da bi na njegovo mjesto došle novokomponirane obiteljske kuće bez arhitektonske vrijednosti. Šteta se ne  može popraviti. 
Karlovac je imao ostatke iz renesanse. Najvažnija je utvrda koja se zbog srušenih bedema i poluzatrpanog šanca jedva vidi. Ni ta šteta se ne može popraviti bez velikih rekonstrukcija. 

Ako Karlovac želi oživiti Zvijezdu valja ju, uz ostalo, pripremiti za primanje turista. Turiste treba dočekati i imati prostore za njih.  Treba imati suhi, klimatizirani prostor sa sanitarnim prostorijama, ugostiteljskom ponudom, informacijama, trgovinama. Takva funkcija nije planirana. 

Nije planirana ni Glazbena škola. Glazbene škole su u centrima povijesnih gradova iskorištene za stvaranje ugođaja i organiziranje događaja. Nije planiran ni trijem uz centralni trg, ni tržnica. Gradovi iz doba gradnje Karlovca imaju trijemove oko trgova i uz ulice kojima se kreću turisti. Kasarne nisu imale trijemove ali u Zvijezdi više nemamo kasarne. Zvijezdu treba pripremiti za nove funkcije. 

U kulturnom krajoliku nalaze se ostaci zapčete izgranje Orlice, najvećeg projekta iz baroka u Hrvatskoj. Uz Orlicu je vezana mogućnost da obnovimo Pulvermagazin za turizam koji se razvija na plovnim putevima po Rajni, Dunavu i može se razviti po starom plovnom putu Savom i Kupom. Karlovac ima priliku postati početna ili završna destinacija. Za takvu priliku treba pripremiti i Zvijezdu. Ako Orlicu pripremimo za prikazivanje i dovedemo turiste, pružiti ćemo im pogled na oštećeni kulturni krajolik. Preko Kupe na jugu, pogledi će se zaustavljati u tvorničkim dvorištima s limenim halama i svime što se može naći oko tvornica. A mi ćemo govoriti da imamo kulturni krajolik, renesansu i barok – koji se ne vide i da čuvamo baštinu. 

Situacija i  budućnost Karlovca bila bi drugačija da je prostor iskorišten za olimpijski centar i športske sadržaje za amatere o kojima je pisao Željko Feitl. Geotermalna energija je idealna pogodnost za takve planove.

Propuštena prilika nalazi se i u novom dijelu grada. 

Cesta koja iz Zagreba vodi prema jugu mogla je biti podignuta na stupove a uz nju su se mogla nalaziti parkirališta za Zvijezdu, kolovore i Novi centar. Time bi se izbjegao nepotrebni promet i čepovi a orijentacija bi bila jednostavna. 

Kad je moj brat Sergej Morsan bio ministar turizma došao je u Karlovac s ministrom prometa gospodinom Lužavcen. Osigurali su financiranje i ponudili podizanje ceste. Prijedlog je obijen. O natječaju za Luščić sam pisao kao o rijetkoj prilici da natječaj uspije. Ta prilika se sada razvija u največu propuštenu priliku. Poslije nje se jedinstveni karakter grada više neće moći stvoriti jer bi se, prema urbanističkom planu, neboderi u nesređenom prostoru proširili do kraja grada. Cijela zapadna strana grada postala bi područje štapićastog urbanizma i degenerirane moderne arhitekture. 

Do sada je Karlovac sveden na ostatke svojih vrijednosti. Sada je na red došla razgradnja ostataka i grad se nalazi u prelomnom trenutku i na kritičnoj točki. Gradu prijete štete koje se neće moći ispraviti. 
Ljudi koji se predstavljaju kao urbanisti ne upozoravaju na propuste. Već 15 godina ne vide da Karlovac ima kulturni krajolik, 5 godina ne shvaćaju  mogućnost koju pruža Magaševa linija i prostor za kampus Veleučilišta na istoku grada i već 2 godine ne vide vrijednost odbačenog projekta za Luščić. Cijelo vrijeme stvaraju dojam da grad ima normalni razvoj i urbanizam i da se može razvijati bez koncepcije prostornog razvoja.