Ove godine počinje obnova šest zgrada, među kojima je i ona u Domobranskoj 31, Karlovčanima kultni "Miloš".

"Pojave poput poplava su nešto što će nas pratiti i u budućnosti s obzirom na ekstremne vremenske prilike i klimatske promjene. Možda je ovo sad nešto što će nam u budućnosti postati normalno, uz nove oblike elementarnih nepogoda koje sada ne možemo niti pojmiti", komentira poplave u Karlovcu direktorica Inkasatora Andreja Barberić.

Zvuči kataklizmično.

Sadržaj se nastavlja...

- Vidimo bujice i suše, koje traju godinama i utječu na gospodarstvo, proizvodnju hrane i energije. Trebamo se pripremati za nov način života i moramo se brže prilagođavati klimatskim promjenama i sanirati štete koje će prouzročiti.

S koliko zgrada upravlja Inkasator?

- Upravljamo sa 633 ulaza.

Kako su poplave utjecale na njih?

- Značajnijih problema nije bilo. Oborine uzrokuju uglavnom curenja, prodire u podrume, začepljuju se vertikalni odvodi... To se odmah rješavalo. Takve hitne intervencije su nam svakodnevica.

Kako predstavnici stanara komentiraju radove na vrelovodu i koliko ulaza kojima upravlja Inkasator ima razdjelnike i kalorimetre, a koliko ih nema ništa?

- Od svih ulaza kojima upravljamo, oko 70 posto ih je na centralnom toplinskom sustavu, a ostali se griju krutim gorivima. Od spomenutih 70 posto, polovica ima kalorimetre i razdjelnike. Obnovom vrelovoda se smanjuju gubici u distribuciji i poboljšava se kvaliteta grijanja. Imali smo problema za izvođenja radova i nekih na zgradama s time u vezi, međutim to su izolirani slučajevi koji su brzo riješeni. Suvlasnici i predstavnici su zadovoljni – nemamo negativnih komentara niti reklamacija. Oni kojima je vrelovod obnovljen lani rekli su da se osjetila znatnija kvaliteta grijanja u protekloj ogrjevnoj sezoni.

A kako komentiraju radove na vodovodu i odvodnji?

- Kao upravitelj nemamo puno doticaja s time jer se radovi ne izvode uglavnom tamo gdje su objekti, odnosno ulazi kojima upravljamo. Većinom se vodovod i odvodnja obnavlja na obodu grada, osim u Zvijezdi.

A možda je i Zvijezda obod.

- Nije. To nam je ipak središnja točka.

Upravlja li Inkasator nečime u Zvijezdi?

- Da, s par zgrada u Radićevoj. Tamo smo obnavljali nedavno pročelja s unutarnje strane, pa nije vidljivo s ceste. Ove ili sljedeće godine ćemo obnavljati i vanjski dio pročelja na toj zgradi.

Kad se vraćam u Karlovac nakon nekog izbivanja udare me u psihu oni neboderi kod toplane vidljivi s brze ceste – osjećam se zbog tog sivila i neke čađave perspektive kao da sam došao u rumunjsku provinciju 1970-ih. Jesi li ti imala kada takav dojam vraćajući se u Karlovac i krećući se brzom cestom?

- Jesam. To je prvo što vidimo na ulazu u grad.

Ne deprimira li ta slika?

- Deprimira, ali zato s druge strane imamo žuto-zelenu boju koja ne deprimira, štoviše.

Što je žuto-zeleno s druge strane?

- Obnovljena pročelja.

U redu, ali ovo se više ističe. Upravlja li Inkasator tim zgradama?

- S dva od šest nebodera.

Kakve su perspektive da se tamo izvede energetska obnova?

- Što se tiče energetske obnove, posebice velikih nebodera, valja uložiti mnogo novca, a to suvlasnici ne mogu sami. Europska unija sufinancira energetsku obnovu, ali čak niti kad se europskim novcem pokrije 60 posto ulaganja, to nije dovoljno suvlasnicima koji nisu u mogućnosti podmiriti pričuvom i kreditom ostatak. Standard suvlasnika nekih takvih zgrada i dalje nije toliki da podmiri takve investicije. Nikome nije cilj da suvlasnike dovede u težu životnu situaciju, pa i dužničko ropstvo. Traže se novi modeli dugoročnog sufinanciranja energetske obnove. Moguće je sufinanciranje kamatnih stopa, oslobađanje od davanja, pregovara se s bankama ne bi li se omogućilo još jeftinije kreditiranje. Republika Hrvatska se obvezala do 2050. godine ispuniti ciljeve zelenog europskog plana, a ovakvom brzinom obnove zgrada ćemo bit daleko od tih ciljeva tada.

Što se događa na planu energetske obnove upravo, a da je u nadležnosti Inkasatora?

- Lani je obnovljeno 21 pročelje pričuvom i kreditima. Obnavlja se šest pročelja, a potpisano je još pet ugovora. Šest zgrada je odabrano za sufinanciranje – potpisali smo četiri ugovora i očekujemo početak radova na prvoj zgradi 1. lipnja. Među tim zgradama je i ona na adresi Marina Držića 5, čija obnova bi trebala započeti u srpnju, zgrada na adresi Domobranska 31 (Miloš), pa zgrada na adresi Petra Filipca 6, zatim Hrvatske bratske zajednice 19 te Isidora Kršnjavog 7 i 8c. To je, dakle, šest objekata koje ćemo obnavljati ove godine. Svakoga dana primamo zahtjeve za izmjerama i proračunima kredita za energetsku obnovu. Teško je procijeniti koliko ćemo uraditi do kraja godine s obzirom na vremenske uvjete i s obzirom na mali broj izvođača radova.

U ožujku je na sjednici Gradskog vijeća Karlovca Dimitrije Birač iz Nove ljevice kritizirao Inkasator da je na jednom natječaju osigurao financiranje za pet zgrada, a tvrtka Petračić projekt, koja se također bavi upravljanjem, za devet.

- Nije kritizirao nego pitao. Mene je pitao koliko sam zadovoljna time. Ne smatram to kritikom. Natječaj je proveden po metodi najbrži prst. Nas deset je u Inkasatoru prijavljivalo 43 zgrade na taj javni poziv. U četiri sekunde smo ih uspjeli sve prijaviti. Dvanaest "naših" zgrada je ušlo u alokaciju od tri stotine milijuna kuna. S obzirom na broj bodova koje su zgrade ostvarile, pet ih je u prvom valu ostvarilo sufinanciranje. Kako je alokacija uvećana za još 30 milijuna kuna, u svibnju smo dobili obavijest za još jednu zgradu. Dakle, prije svega, kod najbržeg prsta ne ovisi samo brzina prijave, nego i prihvat projektnih prijedloga u sustav Nacionalnog plana oporavka i otpornosti 2021.-2026., za koji ne znamo kako informatički funkcionira. Drugo, prijavljene zgrade se boduju i tako se ostvaruje sufinanciranje. Mogli smo, dakle, prijaviti 30 zgrada, no, ako nisu prešle bodovni prag, ne mogu biti financirane. Mnogo je takvih zgrada u Hrvatskoj. Sve ovisi i o tome koliko je zgrada prijavljeno – prijavitelji su si međusobno bili konkurencija. Nadalje, više predstavnika suvlasnika zgrada kojima upravlja Petračić projekt su bili hrabriji pa preuzeli inicijativu da samostalno prijavljuju, a kod nas je mali broj predstavnika htio preuzeti takvu odgovornost. Da imamo 40 predstavnika koji bi u istoj stotinki sekunde prijavili svoje zgrade, možda bi ih financiranje ostvarilo svih 40.

Zašto ih niste organizirali?

- Tražili smo to od njih, pitali ih, ali nikoga ne možemo prisiliti.

Petračić projekt upravlja s mnogo manje zgrada, ali osigurali su sufinanciranje za umalo dvostruko veći broj zgrada.

- Pa nije baš dvostruko više. Može se po potpisanim ugovorima vidjeti koliko je predstavnika prijavilo svoje zgrade i koliko ih je sudjelovalo u javnom pozivu, što je super i pokazatelj da se za budućih natječaja predstavnici suvlasnika ne trebaju plašiti tog izazova, nego ga prihvatiti nakon što pripremimo dokumentaciju. Zahvaljujući nama, Petračić projektu i drugim upraviteljima u Karlovcu i Dugoj Resi, Karlovačka županija je najbolja po prijavljenim i ugovorenim projektima u ovom natječaju, a nadam se da ćemo uspjeti provesti sve te projekte s obzirom da nam je rok studeni 2024., a riječ je o jako velikim ulaganjima i jako velikim zgradama.

Po onome što je Birač iznio, ispada da je Petračić projekt iznimno učinkovit, odnosno Inkasator nije toliko.

- Maksimalno smo učinkoviti. Osim energetske obnove uz sufinanciranje radimo najviše energetske obnove samostalno, gledajući sve upravitelje u Hrvatskoj. Nitko godišnje ne obnavlja toliko pročelja kao mi. Što se tiče povlačenja sredstava za sufinanciranja, složila bih se s nedavnim tvdnjama vlasnika Petračić projekta Davora Petračića da su ključni agilnost, hrabrost i inicijativa predstavnika suvlasnika.

Koliko je teško u velikim višestambenim zgradama privoliti suvlasnike za bilo što? Kolika treba suglasnost za odluku da se zgrada energetski obnovi, primjerice?

- Više od 50 posto, gledano po suvlasničkim udjelima.

Namučite li se dok nagovorite suvlasnike za takva ulaganja?

- S edukacijama o energetskoj obnovi smo započeli 2014. godine. Nagovarali smo tada suvlasnike da se upuste u to, objašnjavajući koje sve koristi takva ulaganja donose. Pet godina smo morali motivirati ljude, no svijest je unazad tri godine na vrlo visokoj razini i nemamo više potrebe nagovarati, a i cijene energenata su ih dodatno potaknule na takve investicije. Poboljšao se i životni standard. Kreditne linije su također povoljnije. U takvim situacijama lako se osigura većina potrebna za odluku o energetskoj obnovi zgrade. Uvijek ima u zgradama onih sa suprotnim mišljenjima, međutim većina odlučuje.

A za ugradnju kalorimetara i razdjelnika topline?

- Toga više nemamo. To je bilo aktualno 2015. i 2016.

No i dalje ima zgrada bez kalorimetara, odnosno razdjelnika?

- Ima. Neke zgrade zbog svoje konstrukcije ne mogu imati kalorimetre, a suvlasnici smatraju da im razdjelnici neće donijeti značajne uštede, pa se odlučuju za toplinsku izolaciju krovišta, podruma i pročelja.

Ima onih na prizemljima koji ne žele da se ugradi lift u zgradu. Što s takvima?

- Ima različitih situacija u praksi. Neke nisu detaljno regulirane i novi zakon bi to trebao ispraviti. Ugradili smo nova četiri dizala, a gradi se još jedno i nismo imali problema. U jednoj zgradi je sve bilo dogovoreno, no suvlasnici iz prizemlja su srušili projekt i dizalo nikad nije ugrađeno. U Zagrebu su upravitelji u dogovoru sa suvlasnicima dogovorili da se ugradi lift, ali da to financiraju samo oni od prvog kata naviše, a oni koji su u prizemlju su bili oslobođeni plaćanja uvećanog iznosa pričuve. Je li to rješenje? Dizalo je zajednički uređaj zgrade. Suvlasnici se trebaju dogovoriti i odlučiti. Upravitelj je savjetodavac i nalogoprimac.

Nekidan sam vidio kako je došao kamion Čistoće isprazniti kontejner ispred jedne višestambene zgrade u Grabriku, ali neuspješno jer je kontejner – zaključan.

- Nije ga predstavnik suvlasnika otključao?

Očigledno nije.

- To su novosti u sustavu upravljanja, odnosno to je život kojeg živimo svakodnevno. U budućnosti ćemo se vjerojatno susresti s nizom različitih, a nereguliranih situacija. Nastojimo sa suvlasnicima i predstavnicima suvlasnika dogovoriti najbolje modele za njihov što kvalitetniji život. Moraju osvijestiti da je zgrada njihova i da upravljaju posudom za otpad. Je li rješenje u profesionalizaciji predstavnika? Možda.

Što to znači?

- U inozemstvu imamo takozvane kućne majstore – rade na ugovor i primaju plaću. To su stručni domari koji rade sitne kućanske poslove, ali i brinu upravo o ovome o čemu sad pričamo – od otključavanja kontejnera nadalje. To su u pravilu osobe koje imaju ugovore s više ulaza.

Čovjek koji živi u ulazu kojim upravlja Petračić projekt u Krležinoj, a koja ima zaseban sustav grijanja na plin, kaže da grijanje plaća 350 kuna za najhladnijih mjeseci, nula kuna ljeti. Koliko je ulaza kojima upravlja Inkasator izrazilo želju da se otpoji od središnjeg toplinskog sustava?

- Nijedan.

Zadnji dostupan izvještaj o poslovanju Inkasatora je onaj za 2021. Jeste li uradili za 2022.?

- U srijedu je trebala biti održana sjednica Skupštine Inkasatora, ali nije zbog poplava. Kad se održi, podnijet ćemo izvješće. To bi se trebalo dogoditi u svibnju, a zatim izvještaj predstavljamo na sjednici Gradskog vijeća Karlovca. Ne znam kad će to biti.

U 2021. godini su ukupni prihodi iznosili oko 8,5 milijuna kuna, a rashodi 8,4, odnosno dobit nakon oporezivanja je bila oko 55.000 kuna. Kako je bilo u 2022.?

- Ukupno smo lani uprihodili 8,661.881 kuna, a ukupni rashodi iznose 8,476,842 HRK, a dobit poslije oporezivanja će biti 94.623 HRK, dakle oko 12.500 eura.

Preklani je 55 posto ukupnih prihoda zarađeno pružanjem usluga objedinjene naplate. Kako u 2022. stoje stvari u tom pogledu?

- Otprilike isto, s time da bi prihodi od upravljanja bili veći da nismo lani smanjivali naknadu za upravljanje objektima oštećenima uslijed potresa i na onima koji su energetski obnovljeni – na takvim zgradama imamo manje posla nego na energetski neobnovljenim.

Koliko zgrada kojima upravljate je obnavljano nakon potresa?

- Prijavljena su oštećenja na 181 zgradi. Nakon što je obavljen terenski uvid, 86 zgrada je dobilo različite vrste naljepnica koje ukazuju na razine oštećenja, a na ostalima nisu utvrđene znatne štete. U postupak obnove je ušlo 85 zgrada, a 40 ih je odustalo tijekom obnove jer su imale zelene naljepnice i izrada elaborata bi stajala više od popravka, pa su se odlučili samostalno sanirati štete. U obnovu je ušlo 45 zgrada, a 24 ih je trenutačno obnovljeno. Za to smo od države dobili nešto više od milijun kuna pomoći. Pet zgrada se upravo obnavlja. Tri su prijavljene na javni poziv Središnjeg državnog ureda za obnovu i stambeno zbrinjavanje za organiziranu nekonstrukcijsku obnovu, devet ih je u nadležnosti Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Republike Hrvatske, a za zgradu na adresi Prešernova 7 čekamo dozvolu za uklanjanje.

Gradonačelnik Damir Mandić je rekao da bi trebalo razmisliti treba li Grad Karlovac biti vlasnik tvrtke za upravljanje nekretninama. Bi li Inkasatoru bilo bolje da je privatna tvrtka?

- Imamo tri različite djelatnosti. Od te tri, objedinjena naplata je "javna", a upravljanje DTK mrežom i nekretninama su tržišne, recimo tako – borimo se na tom polju s privatnim tvrtkama. U Hrvatskoj i dalje ima upravitelja u vlasništvu gradova, a to su oni koji su 1990-ih prešli iz stambenog fonda, koji je upravljao zgradama u društvenom vlasništvu. Neki su gradovi odlučili svoje upraviteljske tvrtke prodati na tržištu. Ne znam što će odlučiti naši vlasnici. Tendencija je što se tiče objedinjene naplate kroz tu djelatnost skupa s ostalim komunalnim tvrtkama stvorili jedinstveno mjesto za rješavanje problema potrošača, dobivanja informacija, rješavanje zahtjeva i primopredaju dokumentacije, skupa s Gradom Karlovcem.

To bi bilo u velikom pothodniku?

- Ne znamo hoće li biti tamo. Podržali smo takvu ideju jer bi nam pomogla. Primamo reklamacije za naše klijente, ali kada bismo sve te usluge objedinili na jednom mjestu, racionaliziralo bi se upravljanje ljudskim resursima, a i korisnicima bi bilo to svrsishodno.

Zašto bi netko plaćao nekome da odradi nešto što može odraditi sam jefitnije? Objedinjena naplata ne djeluje logično. U argumentaciji se uvijek spomene trošak poštarine.

- Na poštarini se najlakše može objasniti zašto je takav sustav najpovoljniji i najprikladniji za sve. Imamo cijelu bazu od 30.000 potrošača i jedan informatički sustav.

Bazu ste dobili od klijenata?

- Nismo. Stvara se godinama u Inkasatoru – od 1990. Od tada postoji Inkasator kada je naplaćivao vodu i još neke naknade. Sa stambenim fondom je spojen 2008. i u takvom obliku djeluje do danas. Inkasator dnevno za sve tvrtke i Grad Karlovac vrši promjenu matičnih podataka kao što su broj članova domaćinstva, promjena vlasništva, promjene prezimena i kućnih brojeva... Taj sustav je dostupan svim našim tvrtkama. Mjesečno se radi samo jedan obračun i samo jedna kontrola, i to u Inkasatoru. Najvažnije je što je to najjeftinije za potrošača. Ako dobijete četiri uplatnice, za svaku morate platiti naknadu, a ovako imate četiri naknade u jednome. Ujedno, ako se račun podmiruje kod nas na blagajni, ne plaća se naknada. Jedna poštarina stoji tri i pol kune. Platimo za 20.000 pošiljki jer 16.000 raznose naši zaposlenici. Dakle, to je već ušteda za gradski sustav. Ako bi Grad Karlovac, Inkasator, Vodovod i kanalizacija te Čistoća posebno slali poštom račune, to bi stajalo četiri puta tri i pol kune po pošiljci, a onda umnožimo to s 20.000 pošiljki. A gdje su još održavanje i razvoj informatičkog sustava i knjigovodstveno praćenje? Za svakog potrošača vodimo analitiku, a to nije jednostavno jer govorimo od 30.000 ljudi, plus velik broj objekata – ima potrošača i s tri objekta.

Razgovarao: Marin Bakić